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임대차소송

 

임대차보증금반환청구

임대차계약이란?

임대인이 임차인에게 목적물을 사용하게 하고, 임차인이 차임을 지급하는 것을 합의하여 성립한 것

 

임대차보증금 반환청구

임대차계약에서 계약의 만료시 임차인은 임대인을 상대로 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 임대차모증금 반환 청구를 하기 위해서는 아래 항목을 입증해야 합니다.

 

임대차의 종료 원인

①임대기간의 만료

가장 일반적인 종료 원인입니다. 만약,임대차 기간의 정함이 없는 경우 임대인에게 계약 해지의 통고를 하여 그 의사 표시가 전달된 사실 및 의사 표시가 전달 된지 1개월이 경과한 사실을 주장, 증명해야 합니다.

 

②이행불능을 이유로 한 해지

임차목적물의 소유권이 임대인에게 제3자로 변동되고 그 소유권을 취득한 제 3자가 임차인에게 목적물의 인도를 요구하요 임차인이 이를 인도한 경우, 임대인이 임차인으로 하여금 목적물을 사용, 수익하게 할 의무가 이행불능이 됩니다.

이 경우 원고로서는 이러한 이행불능으로 임대차가 당연히 종료되었음을 주장,증명하여 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

*대항력을 갖춘 임대차의 소유권이 새로운 소유자에게 이전되면 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되므로,새로이 소유규권을 취득한 제3자로부터 인도청구가 있었더라도 계약해지를 할 여지는 없습니다.

 

③임대인의 수선의무 위반을 이유로 한 해지

목적물에 대한 임대인의 수선의무는[민법623조]에 의하여 당연히 발생하는 것으로서, 수선이 필요한 상태라 함은 목적물의 파손의 정도가 적은 비용으로 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것을 넘어 그것을 수선 하지 않으면 임차인이 계약에서 정한 용법에 따라 사용,수익하는 것이 불가능한 경우를 말합니다.임대인이 이러한 수선의무를 이행하지 않을 경우 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는데,이러한 수선 의무는 임대인의 귀책사유로 수선이 필요하게 되었을 것을 요구하지 않으므로, 임대인인 피고가 불가항력으로 목적물이 훼손된 사실을 주장해도 유효한 항변이 될 수 없습니다.

 

피고의 항변

원고의 임대차 보증금반환청구에 대해서 피고는 다음과 같은 사유로 항변할 수 있습니다.

①묵시적갱신

원고가 임대기간의 만류를 이유로 임대차종료를 주장하여 임대차보증금 반환 청구를 하면, 피고는 이에 대하여 묵시적 갱신을 주장하며 임대차 종료 사실을 다툴 수 있습니다. 이 경우 피고는 임차인인 원고가 기간 만료 후에도 목적물을 계속사용, 수익한 사실과 상당한 기간 내에 이의를 하지 않은 사실을 주장, 증명하면 됩니다.

 

②공제

임차보증금 반환채권은 임대차 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생한 연체차임,관리비,부당이득,손해배상금등 임차인의 모든 패무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관하여 발생하는 정지조건부권리로서 임대인의 임대차 목적물 인도청구권과 동시이행관계에 있습니다. 즉, 임차보증금은 위하 같은 임대차관계에 따른 임차인의 모든 패무를 담보하는 담보적 효력을 가지며,그 결과 임대인은 임대차와 관련된 자신의 채권을 우선 변제받을 수 있게 됩니다.

 

③임대차목적물의 인도와의 동시이행

임대인의 보증금반환채무와 임차인의 목적물인도의무는 동시 이행관계에 있으므로 임차인의 임차보증금 반환청구권이 제3자에게 양도 되거나 전부된 경우에도 채권의 동일성은 그대로 유지되는 것이므로, 임대인인 피고로서는 여전히 목적물의 인도와의 동시이행을 주장할 수 있습니다.

 

임대차목적물반환청구

임대차목적물반환청구란?

임대인이 임차인에게 해당 부동산을 반환해줄 것을 청구하는 것

 

임대차목적물반환청구를 하기 위해서는 아래 항목을‘입증’해야 합니다.

 

피고의 항변 원고의임대차목적물 반환 청구에 대해서 피고는 다음과 같은 사유로 항변할 수 있습니다.

 

① 부속물매수청구권

임대인이 임대한 건물의 인도와 함께 시설한 부속물의 철거를 구할 경우 임차인이[민법제646조]에의한 부속물매수청구권의 행사를 주장할 수 있습니다. 여기서 부속물이라 함은 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고,건물의 구성부분이 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로,부속된 물건이 오로지 임차인의 특수 목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이를 부속물 매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없습니다. *임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지된 경우에는 부속물매수 청구권이 인정되지 않습니다.

 

②지상물매수청구권

임대인이 임대한 토지의 인도와 함께 임차인이 건축한 지상물의 철거를 구할 경우 임차인이[민법 제 643조]에 의한 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.*임차인의 차임연체, 무단전대 등 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에는 지상물 매수청구권이 인정되지 않습니다.

 

③임대차보증금과의 동시 이행

임차인인 피고는 임대차보증금의 반환과동시이행의 항변을 주장할 수 있습니다.

 

④유치권

임차인이 임차물의 보존관리를 위하여 필요한 비용을 지출한 경우 그런한 필요비상환청구권에 기하여 유치권을 행사할 수 있고, 임차인이 목적물의 객관적 가치를 증가 시기키 위하여 유익비를 지출한 경우 그러한 유익비상환청구권에 기하여 유치권을 행사할 수 있으나, 필요비나 유익비 등 비용상환청구권에 관한[민법 제626조]는 강행규정이 아니므로 당사자 사이의 특약으로 비용상환청구권을 포기하거나 제한하는 것이 가능합니다.