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부동산소송
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등기청구

 

소유권등기의 말소란?

부동산 소유자가 타인 명의로 마쳐진 소유권이전 등기가 무효임을 주장하며 말소를 구하는 것

 

소유권이전등기 말소청구를 하기 위해서는 아래의 사실을 입증해야 합니다.

①원고의소유사실법률의 규정에 의하여

1)당해 부동산의 소유권을 취득한 사실을 주장,증명하거나2)소유자로서 등기된 사실을 주장,증명함으로써 소유사실을 법률상추정받을수 있으며,3)피상속인의 등기사실 및 원고의 상속 사실을 주장,증명할 수도 있습니다.

 

②피고의 소유권이전등기 경료사실

당해 부동산에 피고의 명의로 등기가 되어 있으면 입증되는 사실인데, 일단 등기가 피고 앞으로 경료가 된 이상 적법하게 이루어진 것으로 법률상 추정되므로, 원고는 등기 원인의 무효사실 또는 등기절차의 위법사실까지 주장,증명해야 합니다.

 

③등기의 원이무효사실

등기명의인이 전 소유자로부터 부동산을 취득함에 있어 등기부상 기재된 등기원인에 의하지 않고 다른 원인으로 적법하게 취득하였다는 주장만 가지고 그 등기의 추정력이 깨어진다고 할 수는 없을 것이므로 무효라는 주장, 증명을 해야 합니다.

 

피고의 항변

원고가 피고의 소유권 이전등기의 등기원인이 무효라는 사실을 주장하면 피고는 다음과 같은 사유를 들어 항변할수 있습니다.

①원고가 피고와의 매매계약을 해제하였다고 주장하면서 소유권에 기하여 피고 명의의 등기말소를 구할 경우

피고는 패제의 의사표시가 도달하기 전에 채무내용에 좆은 이행을 하였다거나,해제권의 행사가 신의성실의 원칙에 위배된다는 항변.

 

②피고가 무권대리인 또는 무권리자로부터 매수한 것이라며 원고가 그 등기원인의 무효를 주장하는 경우

피고는 원고가 그 매매계약을 추인하였다는 항변. 이 경우 추인은 명시적으로뿐만 아니라 묵시적인 방법으로도 하며 그 의사 표시는 무권대리인이나 그 상대방 어느 쪽에 하여도 무방하나, 원인 무효인 등기의 경유 사실을 알고서 장기간 이의를 한 바 없다는 사유만으로 이를 추인한 것으로 볼 수 없다는 것이 판례의 입장입니다.

 

③청구원인 단계에서 피고가 위조문서를 이용하여 등기를 경료하는 등 등기의 형식적 유효요권이 결여되었다고 주장 하는 경우

피고는 그 등기에 의하여 공시된 외형과 같은 권리관계가 실재하고 있다면 공시방법으로서늬 등기의 효력은 부정되지 않는다는 것이 판례이므로, 공시된 외형과 같은 권리의 취득원인이 실제로 있었음을 항변,

※매매의 경우 당해 부동산에 관하여 매매계약이 체결되었다는 사실만으로는 부족하고,매매대금 전액이 지급 되었거나 그렇지 않은 경우에는 대금지급 전에 소유권 이전등기를 하기로 하는 약정이 되었다는 등의 사정을 주장해야 합니다.

 

피고는 아래의 내용과 같이 등기가 실체적 권리관계에 부합하다는 항변을 할 수 있습니다.

 

①전소유자와 피고 사이에 중간 생략등기의 합의가 없었더라도 관계 당사자들 사이에 매매계약이 체결되어 이행되는 등 적합한 원인 행위가 성립하였다는 항변

②피고가 미등기부동산을 전전 매수하여 최종 매수인으로서 소유권보존등기를 경료하였다는 항변

③등기기록상 등기원인과 다른 실제 등기 원인이 있었다는 항변

④점유취득시효가 완성되었다는 항변

 

소유권이전등기 청구란?

부동산 소유권자가 진정명의회복을 하기 위해 현재의 등기명의인을 상대로 청구하는 것

소유권 이전 등기 청구를 할 때에는 아래의 사실을 ‘증명’해야 합니다.

 

시효취득이란?

[민법 제245조 제1항] 20년간 평온,공연하게 부동산을 점유하는 자가 등기하여 소유권을 취득하는 것

 

시효취득을 주장하기 위해서는

당해 부동산을 20년간 점유한 사실만 주장,증명하면 됩니다.

 

점유기간의 기산점

원고는 점유기간의 기산점을 임의로 선택할 수 없고, 현실적으로 점유를 개시한 시점을 확정하여 그때로부터 20년의 기간을 기산해야 합니다. 점유가 순차로 승계된 경우라면 원고로서는 자기의 점유만을 주장하거나 또는 자기의 점유와 전 넘유자의 점유를 아울러 주장할 수 있는 선택권이 있으나, 그러한 경우에도 점유의 개시시기를 전 점유자의 점유기간 중의 임의시점을 택하여 주장 할수 없습니다. *점유기간 중 부동산에 대한 소유명의자가 동일하고 그 변동이 없는 경우에는 시효의 완성을 주장하는 날로부터 역산하여 20년 이상의 점유사실만 인정하면 됩니다.

 

피고의 항변

원고의 시효취즉 주장에 대해 피고는 다음과 같은 사유를 들어 항변할 수 있습니다.

①타주점유

타주점유라 함은 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 점유한 경우를 말합니다.

이때 점유자가 진정한 소유자라면 통상적으로 취하지 않을 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 하지 않은 경우 등 외형적,객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하여 점유할 의사를 갖지 않았던 것으로 볼만한 사정이 입증되면 타주점유라고 볼 수 있습니다.

 

-타주점유 사례

1)임대차에 의하여 점유를 취득한 경우

2)토지를 매도하여 그 인도의무를 지고 있는 매도인의 점유

3)국유지를 장차 불하받을 생각으로 그 점유, 사용권만을 양도 받아 점유한 자의 점유

4)명의수탁자의 점유

5)매매나 증여대상 토지의 실제 면적이 공부상 면적을 상당히 초과하는 경우 그 초과 부분에 대한 점유

6)점유자가 점유개시 당시에 소유권의 취득원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 점유한 경우

7)처분권한이 없는 자 또는 무효인 법률행위를 기하여 점유를 취득한 경우

 

②점유중단

원고가 점유의 시작시점과 현시점에서의 점유를 증명한 경우 그 사이 점유의 계속을 추정받은 경우에 피고는 그 사이에 원고의 점유가 중단 되었다는 사실을 입증하여 항변할 수 있습니다.

 

③시효중단

1)민법 제 247조 제 2항에 의하여 소멸시효 중단에 관한 규정은 취득시효에 대하여도 준용되는데, 시효중단사유의 주장, 증명 책임은 시효완서을 다투는 당사자가 부담하며, 그 주장 책임의 정도는 취득시효가 중단되었다는 명시적인 주장을 필요로 하는 것이 아니라 중단 사유에 속하는 사실만 주장 하면 주장책임을 다한 것으로 보아야 한다는 것이 판례의 입장입니다.즉,소유자가 점유자를 상대로 한 토지인도청구소송에서 피고 주장의 취득시효는 당연히 원고의 이 사건 소송제기로 인하여 중단 되었다고 보는 것이 대법원의 입장입니다.

2)취득시효의 중단사유가 되는 재판상 청구에는 시효취득의 대상인 목적물의 인도 내지는 소유권존부확인이나 소유권에 관한 등기청구소송은 말할 것도 없고,소유권침해의 경우에 그 소유권을 기초로 하는 방해배제 및 손해배상 혹은 부당이득반환청구 소송 등도 포함됩니다.

3)시효의 이익을 받는 자가 원고가 되어 소를 제기한 데 대하여 피고로소 응소하여 그 소송에서 적극적으로 권리를 주장하고 그것이 받아들여진 경우도 시효중단사유가 됩니다.

 

④시효이익의포기

원고가 시효이익을 포기한 경우에도 피고는 점유취득에 대한 항변을 할 수 있습니다. 여기서 시효이익의 포기사실,즉 점유자가 시효의 완성으로 인하여 생긴 법률상의 이익을 받지 않겠다는 의사표시를 한 사실을 직접 증명하는 경우는 드물고,간점사실의 증명을 통하여 포기사실을 추인하는 경우가 대부분입니다.판례에 의하면 특히 국,공유 재상의 점유자가 취득시효완성 후 국가 또는 지방자치단체와 대부계약을 체결한 경우에 문제되는데,대부소유권을 인정하고 취득시효완성의 이익을 포기하는 적극적인 의사표시를 한 것으로 보고 있습니다.

 

1)대부료를 납입하고 여러 차례에 걸쳐 국유재산 대부계약을 체결하고 매년 대부료를 납부한 경우

2)대부계약의 체결에 그치지 않고 계약 전 밀린 점용료를 변상금이란 명목으로 납부하는데까지 나간 경우

3)그 부동산이 국가의 소유임을 인정함과 아울러 이를 권원없이 무단으로 점유 사용하고 있음을 시인하고 국가로부터 이에 대한 매수 또는 대부계약 및 변상금납구 기한유예를 받으려는 의사표시를 한 경우

 

-취득시효이익의 포기로 볼 수 없는 경우

1)취극시효 완성 후 소유자가 점유자를 상대로 한 소송에서 점유자가 시효취득 주장을 하지 않아 소유자가 승소한 경우

2)점유자가 취득시효 완성 후에 매수제의를 한 경우3)토지소유자가 인접건물이 경계를 침범하여 축조되어 있다면서 침범부분 지상의 건물부분을 철거하여 달라고 요구함에 대하여 인접건물의 소유자 경졔침범 사실을 부인하면서 인근 토지소유자의 입회하에 정확한 측량을 실시하여 그 결과 경계가 침범되었다면 해당 건물 부분을 철거하고 그 대지를 반환하겠다는 의사를 표시하는 경우

 

⑤취득시효 완성 후 소유명의 변경

취득시효가 완성되면 점유자는 완성 당시의 소유명의자에 대하여 채권적인 소유권 이전등기청구권을 가지는 것일 뿐이브로 취득시효 완성 후 그에 따른 소유권이전등기를 하기 전에 제3자 명의로 소유권이전 등기가 마쳐지면 소유명의자의 소유권이전등기 의무가 이행불능이 됩니다.

 

⑥시효소멸

점유자가 점유를 상실한 때로부터 10년의 소멸기간이 도과하면 시효가 소멸하므로 피고는 이러한 사실을 들어 항변할 수 있습니다.

 

근저당권말소등기

근저당권설정계약에 기한 경우

근저당권설정계약에 기해 근저당권설정등기의 말소를 청구하기 위해서는 아래의 사실을 원고가 입증해야 합니다.

원,피고간의 근저당권설정계약 체결사실 + 피고의 근저당권설정등기 경료 사실 + 근저당권의 소멸 사실

 

근저당의 ‘소멸원인’은?

①변제,상계,공탁,면제 등과 같이 피담보채무가 후발적으로 소멸한 경우

②피담보채무를 발생시키는 법률행위가 성립하지 않은 경우

③무효,취소된 경우와 같이 원시적으로 발생하지 않은 경우

 

소유권에 기한 경우

소유권에 기해 근저당권설정등기의 말소를 청구하기 위해서는 아래의 사실을 원고가 입증해야 합니다.

당해 부동산의 원고 소유 사실 + 피고의 근저당권설정등기 경료 사실 + 근저당권의 소멸 사실