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부동산소송
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명도소송

명도소송이란?

권한이 없는 자가 부동산을 점유하고 있는 경우 인도, 철거, 퇴거를 청구하는 것.

명도소송을 진행 할 때에는 반드시 '점유이전금지가처분'을 같이 청구해야 합니다.

명도소송을 진행할 때에 점유이전금지가처분을 같이 청구해야하는 이유는 현재의 점유자를 상대로 명도소송을 진행할 경우, 소송 중 점유가 타인으로 이전되는 경우에는 집행을 할 수 없기 때문입니다. 따라서 반드시 '점유이전금지가처분'을 함께 신청해야 합니다.

 

경매명도 소송

낙찰자가 매각허가결정이 난 후

 

인도청구소송

원고가 부당산의 인도를 청구하기 위해서는 '원고의 부동산 소유'사실과 '피고의 부동산 점유'사실을 입증해야 합니다.

 

원고의 부동산 소유사실

그 부동산에 소유권이전등기가 되어있는 것 만으로 충분합니다.

피고의 부동산 점유사실

제3자에게 그 부동산을 이대한 간접점유자를 상대로 인도청구를 할 수 없으며, 현실적으로 그 목적물을 점유하고 있는 자를 상대로 하여야 합니다.

 

건물철거퇴거 청구소송

건물의 철거청구

원고가 소유하고 있는 토지 위에 타인이 건물을 소유하고 있는 경우, 그 토지를 인도받기 위해서는 그 지상건물의 철거를 구해야 합니다.

원고의 토지소유 사실입증 + 피고의 지상건물소유 사실입증

 

건물의 퇴거 청구

1)지상건물 소유자 이외의 자가 지상건물을 점유하고 있는 때에는 지상 건물에 대한 점유사용으로 인하여 토지 소유권이 방해되고 있는 것이므로 토지소유자는 방해배제로서 점유자에 대한 건물퇴거를 청구할 수 있습니다.

2)건물의 소유자가 그 건물의 소유를 통해 토지를 점유하고 있는 경우 그 토지소유자로서는 그 건물의 철거와 대지 부분의 인도를 청구 할 수 있을 뿐, 자기 소유의 건물을 점유하고 있는 자에 대하여 그건물에서 퇴거할 것을 청구할 수는 없습니다.

 

피고의 제3자 소유건물 점유사실 입증

 

피고의 항변사유

피고에게 다음과 같은 항변사유가 있는 경우에는 원고의 명도청구에 대항할 수 있습니다.

 

1.부동산의 매수인

부동산을 매수하고 이를 인도받아 점유하고 있지만 아직 소유권이전등기를 하지 않은 매수인은 아직 소유자로서의 등기명의가 없다고 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 그 점유 중인 부동산에 대하여 법률상 또는 사실상 이를 점유하고 처분할 권한이 있으므로 매도인인 원고에 대하여는 위 사유를 주장하여 인도를 거부 할 수 있습니다.

 

2. 취득시효의 완성

목정물에 대하여 취득시효과 완성됨으로써 소유자에 대하여 이전등기청구권을 가지게 된 경우에도 인도를 거부할 정당한 권원을 갖게 됩니다. 피고는 해당 부동산을 20년간 점유한 사실을 주장하며 취득시효 완성의 항변을 할 수 있습니다. 또한 민법 197조에 따라 점유자는 소유의 의사로 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정되므로 시효취득을 주장하는 자는 이러한 점유 태양에 관한 사실에 대하여는 증명책임을 부담하지 않고, 주장책임도 지지 않습니다.

 

3. 법정지산권

민법366조에 의하여 발생하는 법정지상권의 경우

1)저당권설정 당시 토지 상에 건물이 존재한 사실

2)저당권설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일한 사실

3)토지나 건물에 설정된 저당권의 실행으로 토지 및 건물의 소유권이 각 분리된 사실

 

위 세가지를 주장, 입증하면 피고는 정당한 점유권원으로서 원고의 명도 청구에 대항할 수 있습니다. 또한 이 경우, 저당권설정 당사자 사이의 특약으로 저당목적물인 토지에 대하여 법정지상권을 배제하는 약정을 하더라도 그 특약은 효력이 없습니다.

 

4. 관습법상 법정지상권

관습법상 법정지상권의 경우,

1) 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하였다는 사실

2) 매매 기타 적법한 원인으로 소유자가 달라진 사실

 

위 두가지를 주장하여 원고의 명도 청수에 대항할 수 있습니다. 하지만 피고가 대지상의 건물만을 매수하면서 대지소유자와 사이에 건물소유를 위한 임대차계약을 체결하거나 건물을 철거하기로 합의한 사실이 있는 경우에는 원고의 명도 청구에 대항할 수 없습니다.

 

5. 기타 신의성실의 원칙

대지소유자가 매매계약을 체결하면서 매수인에게 사전 대지사용을 승낙하고 그에 터잡아 제3자가 매수인과 도급계약을 체결하고 그 지상에 건물을 신축한 경우 대지 소유자가 매수인과의 매매계약을 해제한 다음 제3자에 대하여 신축된 건물의 철거를 구하는 것은 신의성실의 원칙에 비추어도 용인할 만한 것이 못되고, 법정지상권을 가진 건물소유자로서 건물을 양수하면서 법정지상권을 양도받기로 한 자에 대하여 대지 소유자가 소유권에 기하여 건물철거를 구함은 지상권의 부담을 용인하고 그 설정등기 절차를 이행할 의무가 있는 자가 그 권리자를 상대로한 청구라 할 것이므로 신의칙상 허용될 수 없다는 것이 판례의 입장입니다. 또 권리의 행사가 정당한 이익없이 오직 상대방에게 고통이나 손해를 입힐 것을 목적으로 하는 것이거나 권리의 사회적, 경제적 목적에 위반한 것일 때에도 권리남용으로서 허용되지 않습니다.

 

부당이득반환 청구란

원고가 점유자에 대하여 명도소송을 하면서 피고에게 그 사용 수익으로 인한 이익의 반환을 구하는 청구

피고의 수익사실 + 원고의 손해사실 + 인과관계의 존재사실 + 법률상 원인흠결 사실 + 이득액 사실

 

부당이득반환 청구를 하기 위해서는 위 사실을 입증해야 합니다. 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인없이 타인의 재산으로 인하여 토지의 차임에 상당한 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 볼 수 있습니다.